"Ранее учтенные" земельные участки – это земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (до 1 марта 2008 г.) (далее – Закон № 221-ФЗ) без определения их точных границ.

Согласно части 4 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

Определить наличие уточенных границ Вашего земельного участка в соответствии с действующим земельным законодательством возможно посредством выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Если в графе «Особые отметки» указана запись «Граница земельного участка не установлена в соответствии
с требованиями земельного законодательства», значит у Вашего участка не установлены координаты характерных точек границ (не межеван), рекомендуем провести процедуру их уточнения, в результате которой будут определены точные границы.

В первую очередь это защитит вас от присвоения части вашего участка и споров с владельцами смежных участков
о расположении границ.

Уточнение местоположения границ земельного участка допускается в тех случаях, когда в ЕГРН:

• отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ;
• координаты характерных точек границ определены с точностью ниже нормативной точности для земель определенного целевого назначения;
• сведения о координатах какой-либо характерной точки границ не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат);
• присутствует ошибка, в том числе реестровая, о местоположении границ и осуществляются мероприятия по ее исправлению.

Границы земельного участка могут уточняться:

• по вашей инициативе за ваш счет. При этом потребуется заключить договор подряда на проведение кадастровых работ (например, нужно уточнить границы участка, который будет предоставляться вам без торгов) или договор подряда на проведение комплексных кадастровых работ, если участок находится на определенной территории;
• по инициативе уполномоченных органов за бюджетные средства при проведении комплексных кадастровых работ.

Обратите внимание, что с марта 2025 года вступают в силу положения Федерального закона № 487-ФЗ, в соответствии с которыми регистрацию перехода права на участок, выступающий предметом договора приостановят, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будут отсутствовать сведения о границах этого участка. То есть, если в ЕГРН отсутствуют границы земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, то такой земельный участок, а также расположенные на нем капитальные объекты нельзя будет продать, подарить, обменять или сдать в аренду, независимо от вида разрешенного использования и площади участка.

Если при межевании кадастровым инженером земельного участка возникла ситуация, в которой обнаружилось наложение границ смежного участка на Ваш, это означает, что фактическое местоположение границ смежного участка (на местности) не совпадает с имеющимися в ЕГРН координатами, и возможно наличие реестровой ошибки.

В этом случае необходимо заключить договор с организацией на оказание услуг кадастрового инженера по исправлению реестровой ошибки. Кадастровый инженер должен подготовить межевой план, в состав которого будет включено заключение о наличии реестровой ошибки и предложениях по ее исправлению (внесению изменений в сведения ЕГРН).

Если при изменении границ в ЕГРН могут быть нарушены права землепользователей смежных участков, также в межевой план включается акт согласования местоположения границ земельного участка, в котором должен собственноручно расписаться правообладатель смежного ЗУ, либо его законный представитель (по доверенности).

После сбора всех документов и подготовки межевого плана он направляется в Росреестр (МФЦ) с заявлением
о внесении изменений в сведения ЕГРН.

Если владелец смежного земельного участка отказывается в досудебном порядке урегулировать ситуацию решить вопрос о границах возможно только в судебном порядке.

Споры об установлении границ земельного участка разрешаются в суде, расположенном по месту нахождения земельного участка. Исковое заявление подается лицом, права которого нарушают соседи, не желающие согласовать границы участка. При этом соседи должны быть указаны в качестве ответчиков. Третьими лицами будут выступать орган кадастрового учета и садоводческое или дачное некоммерческое объединение - в том случае, если земельный участок расположен на его территории.

Межевые споры относятся к той категории дел, когда практически в каждом случае назначается судебная землеустроительная экспертиза.

Судебная землеустроительная экспертиза назначается судом как по своей инициативе, так и по ходатайству одной
из сторон процесса (истца или ответчика).

Несмотря на то что экспертиза является важным доказательством по делу, согласно процессуальному законодательству суд не связан ее выводами и при вынесении своего решения должен учесть также и другие доказательства, в том числе иные документы, которые имеются в материалах дела, подтверждающие местоположение земельного участка, его площадь и конфигурацию.

Поскольку межевание в настоящее время проводится по желанию (для этого достаточно обратиться с заявлением), лучше провести данную процедуру, чтобы в будущем не возникло неприятных ситуаций и судебных споров.

Сэкономив сейчас на межевании, можно потом поплатиться значительными расходами в ходе судебного спора, ведь
по земельному спору чаще всего назначается землеустроительная экспертиза, стоимость которой превышает процедуру межевания в 4-6 раз.